空き家投資を失敗しないために知っておくべき3つのポイント

空き家投資

持っているだけで固定資産税がかかる不動産。土地や家は、従来は資産と考えられてきましたが、最近では税金や解体費用が高いことから、誰も住まず処分もできない空き家は負債とまで受け止められるようになってきました。

そこで注目されているのが、空き家を有効活用して利益を出す「空き家再生ビジネス」です。しかし、「空き家を使った投資を始めたい!」と思っても、ネット上にはあまり情報が無いので、どう始めたら良いのか分からないですよね。

この記事では、空き家投資でのよくある失敗例を掲載し、どうすれば投資を成功させることができるのか考えていきます。これから空き家再生を始める方は、同じ失敗をしないよう参考にしてくださいね。

空き家投資でよくある失敗例

空き家投資は、所有する空き家をリフォームして入居者を募り、入居者から毎月回収する家賃収入で利益を上げる投資です。マンションやアパートに投資するのがイメージのある不動産投資の一種で、投資である以上、一定のリスクがあります。

必ず成功するという保証はないので、物件を購入する前に空き家投資のよくある失敗例を学んでおきましょう。

自力でリフォームしようとして挫折

空き家の物件を購入したら、ほとんどの方が最初に着手するのがリフォームです。DIYについて少し知識のある方なら、「リフォーム業者に頼むより自分でDIYして綺麗にした方が安い」と感じるかもしれません。

全体をDIYする時間と体力があればそれでも良いのですが、サラリーマンなど本業が忙しい方には現実的ではありません。趣味としてDIYを楽しんでいる方は「空き家のリフォームも自分でやったら楽しそう」と考えてしまうかもしれませんが、家全体のDIYは想像以上に大変です。

結果、家の一部はDIYで綺麗になったものの、全体的には無理だった、というケースは多いです。最初から専門の業者に頼んでいれば、手間も時間もかからなかったのに、という失敗例です。

物件が自宅から遠すぎる

いざ空き家を購入しても、すぐに貸し出せる状況であることはほとんどありません。ある程度は綺麗に改装する必要があります。

ところが、自宅から離れたエリアの物件を買ってしまったため、車で通おうにも渋滞に巻き込まれて時間が取れない、といった失敗例があります。DIYで改装しようと思ったのに、渋滞にばかり時間を取られてしまっては、本末転倒ですよね。

また、そもそも車が無いとアクセスできないような場所の物件で収益化できるのか、冷静に考える必要があるでしょう。賃貸住宅として貸し出すなら、その土地に住みたい人の需要が無ければ、誰も住んでくれません。古民家カフェの経営に使って貰おうとしても、お客さんが見込めない場所の物件では難しいです。

リフォームを頼んだら高くついてしまった

これまで紹介した失敗例は、自力でリフォームしようとして起こったものでした。しかしながら、「それなら業者にお任せすれば良い!」と早合点するのも危険です。

空き家を買うところまでは順調だったものの、老朽化した建物など自力で改装できない人の方が多いですよね。そのような方は地元のリフォーム店などに依頼するのが良いのですが、かなり高くついてしまった、というケースがあるのです。

一方で、リフォームの価格が安い業者に頼んだら対応がずさんで困った、という事例もあります。今は空き家でもリフォーム後は他人に貸し出すものなので、信頼できる業者に任せなければなりませんよね。

失敗から学ぶ空き家投資の注意点

これまでは空き家投資の失敗例について紹介してきました。正直、どれも経験したくないことばかりです。

ここからは、同じような失敗をしないようにするには、どんなことに注意したら良いのか解説していきます。失敗を避けるためにも、よく読んでくださいね。

アクセスが難しい物件は収益化しにくい

空き家の値段ばかりを見て物件を決めてしまうと、アクセスが難しい物件を引き当てる可能性が高いです。駅から遠く車でなければアクセスできなかったり、周辺に人が住んでいなかったりする場合、空き家を買っても管理者として様子を見に行くのが大変になってしまいます。

また、「古民家カフェ」が流行していることもあり、「古い家を改装してカフェを経営したい!」と安易な考えを持ってしまう方も多いです。そのような方にも空き家再生ビジネスは人気ですが、そもそもお客さんは見込めるのでしょうか。

空き家ということは、その土地に住む魅力が無いから空き家になっている、ということも多いのです。近くに駅などがあって投資家である自身が管理者として楽に通えるか、入居者や店舗経営者として家を使ってくれる人がいるか、などを冷静に判断して物件を購入しましょう。

借主負担DIYという手段も

人が住めないほどの状態で貸し出すことはできませんが、問題なく生活できるレベルであれば、「DIYは借主負担で」という条件で貸し出す方法もあります。空き家の買い手としては自分のお金を使ってリフォームをする必要が無いので、安く済ませることができます。

借主にとっても、借主負担でのDIYはメリットがあります。昨今のDIYブームもあり、「自分好みの家を作って住みたい!」と考えている人は大勢います。このようなタイプの人々は、「空き家を借りられて、自分で好きなようにDIYして良い」という物件に目がないこともしばしば。愛着を持って長く住んでくれる人も多く、安定した収入を見込むこともできます。

さらに、DIY好きの借主であれば退去する時に家を最初よりも住みやすい状態にして返してくれる可能性があります。借主が作り変えて良い範囲はどこまでなのかなど、条件を決める必要はありますが、貸主がリフォームするよりお金が浮くのでおすすめです。

リフォームのトラブルを避けるために

失敗例の項目では、リフォーム業者が関係するトラブルについても紹介しました。もちろん優良な業者もいるのですが、悪徳業者も多くて空き家投資の素人が騙されて損をしてしまうことも少なくありません。

リフォームに関するトラブルを回避する方法として、リフォームまで対応してもらえる仲介業者から物件を購入する手段があります。
空き家を専門にしているプロの手によって再生された物件を購入すれば、自力リフォームで挫折することも、泣く泣く見積もり以上の追加料金を払うこともありません。

空き家投資について学んでみよう

この記事では空き家投資で失敗しないためのポイントとして、物件へのアクセス、借主負担DIY、リフォームについての3つを挙げました。失敗をできるだけ回避することで利益を最大限にできるので、ぜひポイントを意識してみてください。

空き家投資は個人でもできる不動産投資ですが、決して簡単なものではありませんし、リスクを理解していないと失敗してしまいます。失敗例を学んで同じ間違いをしないように気をつけることから、勉強を始めてみてはいかがでしょうか。

空き家投資 完全解説

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